Gastos de hipoteca: qué puedes reclamar al banco (guía 2026)
El Tribunal Supremo y el TJUE han fijado qué gastos de hipoteca son del banco y cuáles del cliente. Si te cobraron todo a ti antes de 2019, puedes recuperar entre 1.500€ y 4.000€.
Durante años los bancos hicieron pagar al cliente el 100% de los gastos de constitución de la hipoteca, incluyendo los que les correspondían a ellos. Las sentencias del TS 705/2015 y del TJUE C-224/19 han cambiado las reglas: ahora hay reparto claro.
Quién paga cada gasto (jurisprudencia consolidada)
Tabla definitiva tras las sentencias del TS de 23 enero 2019 y TJUE 16 julio 2020:
- Notaría: 50% banco + 50% cliente
- Registro de la propiedad: 100% banco
- Gestoría: 100% banco
- Tasación: 100% banco (desde Ley 5/2019)
- IAJD (Impuesto Actos Jurídicos): 100% banco (desde RDL 17/2018)
- Copias de la escritura: quien las pida
Qué puedes reclamar exactamente
Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 (entrada en vigor LCCI), puedes reclamar al banco:
- 50% de la factura de notaría
- 100% del Registro
- 100% de la gestoría
- 100% de la tasación (si la pagó cliente)
- 100% del IAJD si la hipoteca es anterior a noviembre 2018
Importe medio recuperable
En una hipoteca media española de 150.000€ firmada antes de 2018, los gastos a reclamar suelen sumar entre 1.800€ y 3.500€. En hipotecas más altas (300.000€+) el importe puede llegar a 5.500€.
Procedimiento paso a paso
El proceso tiene tres fases muy claras:
- Recopilar facturas: notaría, registro, gestoría, tasación. Si no las tienes, pídelas al notario y al registro.
- Reclamación extrajudicial al banco: carta con burofax dando 30 días. El banco suele negociar.
- Demanda civil: si no acepta o ofrece poco, demanda. La práctica totalidad se ganan con costas al banco.
Prescripción: ¿hasta cuándo puedes reclamar?
La acción para anular la cláusula abusiva es imprescriptible. La acción para reclamar el dinero prescribe a los 5 años desde que el consumidor pudo conocer su derecho (TJUE 25/04/2024). En la práctica: aún puedes reclamar hipotecas firmadas en 2008-2019.
¿Firmaste tu hipoteca antes de 2019?
Súbenos tu escritura y nuestros agentes inteligentes calculan exactamente cuánto puedes recuperar del banco.
Analizar mi caso gratisPreguntas frecuentes
¿Y si ya he vendido la casa?
Puedes reclamar igual. El derecho lo tienes tú como persona que pagó los gastos, independientemente de que la vivienda ya no sea tuya.
¿Tengo que tener todas las facturas?
Es lo ideal pero no imprescindible. La notaría y el registro están obligados a darte copia. Si no tienes nada, nuestra plataforma puede ayudarte a reconstruir los gastos a partir de la escritura.
¿Cuánto se tarda?
De 4 a 9 meses en total. La fase extrajudicial 2-3 meses y la judicial 6-8 si hace falta. En el 78% de los casos se resuelve sin juicio.
¿Puedo reclamar también la comisión de apertura?
Sí. Tras la STJUE de 16 marzo 2023, las comisiones de apertura abusivas también son recuperables. Súbenos tu escritura y lo incluimos en el análisis.